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Steuernews für Vermieter

Ist die Kleinunternehmerbefreiung bei Vermietungen inländischer Immobilien aus dem Ausland anwendbar?

Verfügen im Ausland ansässige Personen in Österreich über Immobilien, welche diese für Vermietungszwecke nutzen, so stellt sich häufig die Frage, ob die umsatzsteuerliche Kleinunternehmerbefreiung in Anspruch genommen werden kann, wenn die daraus erzielten Umsätze die Umsatzgrenze von € 35.000,00 netto unterschreiten.

Obwohl die Kleinunternehmerbefreiung prinzipiell an die Ansässigkeit im Inland anknüpft, wurde in Teilen der Literatur die Meinung vertreten, dass der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit und damit die umsatzsteuerliche Ansässigkeit bei einer Vermietungstätigkeit am Ort des Mietobjektes liegen. Dies hätte zur Konsequenz, dass die Kleinunternehmerbefreiung auch ausländischen Staatsbürgern offensteht, die selbst in Österreich für Zwecke der Umsatzsteuer nicht ansässig sind, deren Vermietungsobjekt jedoch im Inland liegt.

Im Rahmen eines nunmehr vorgelegten Falls hat der VwGH entschieden, dass für Zwecke der Feststellung der umsatzsteuerlichen Ansässigkeit bei Vermietungsobjekten nicht auf den Belegenheitsort des Mietobjektes abzustellen ist, sondern auf jenen Ort, wo die wesentlichen unternehmerischen Entscheidungen getroffen werden. Dementsprechend liegt eine umsatzsteuerliche Ansässigkeit im Inland und damit verbunden die Anwendbarkeit der Kleinunternehmbefreiung nur vor, wenn die Vermietungstätigkeit tatsächlich in einem Büro in Österreich durch den Vermieter ausgeübt wird oder eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung im Inland beschäftigt wird, welches zu autonomem Handeln befähigt ist. Liegt im Inland weder der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit noch eine feste Niederlassung mit personellem Einsatz vor, so kann die Mehrwertsteuerbefreiung für Kleinunternehmer demnach nicht zur Anwendung gelangen.

Nun stellt sich allerdings die Frage, ob die Beschränkung der Kleinunternehmerbefreiung auf im Inland ansässige Unternehmer einen Verstoß gegen die europäische Dienstleistungsfreiheit darstellt. Dies verneint der VwGH unter Verweis auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) und begründet dies mit der Vermeidung der Steuerhinterziehung.

Stand: 10. Mai 2022

Bild: Gunnar Assmy - stock.adobe.com